Τμήμα από την έκθεση του INVgolf για την «Ανάπτυξη γηπέδων γκολφ στην Ελλάδα» που αφορά στην επένδυση της Greenwell στα Μάταλα που μεταφράστηκε στα ελληνικά. Η όλη έκθεση είναι αρκετά διαφωτιστική και μπορείτε να την δείτε στο www.INVgolf.com.
Source: www.INVgolf.com
…Matala Golf & Resort – Γκολφ και θέρετρο στα Μάταλα
Η εταιρεία Greenwell Golf and Leisure Project αναπτύσσει για λογαριασμό μιας ομάδας ανώνυμων Βέλγων επενδυτών ένα γήπεδο 27 οπών και ένα θέρετρο στα Μάταλα στη νοτιο-δυτική Κρήτη αξίας περίπου 250 εκατομμυρίων Ευρώ. Το έργο υποτίθεται ότι θα κτισθεί σε γη που ανήκει στο Δ. Τυμπακίου.
Στην πρώτη φάση, το θέρετρο θα αποτελείται από 3 αλληλένδετα γήπεδα 9 οπών, ένα ξενοδοχείο 250 κλινών 5 αστέρων με ένα συνεδριακό κέντρο 500 θέσεων, ένα κέντρο θαλασσοθεραπείας 200 ατόμων, ένα εμπορικό κέντρο 16,000 τ.μ. και κάπου 50 κατοικίες.
Σε δεύτερη φάση, το σχέδιο προβλέπει άλλο ένα ξενοδοχείο 5 αστέρων, ίσως το διπλάσιο μέγεθος του αρχικού, και πάνω από 350 βίλες και πολυκατοικίες συν ένα θεματικό πάρκο, αθλητικό κέντρο, κέντρο άμεσης βοήθειας και ελικοδρόμιο.
Η εταιρεία λέει ότι θα εκμεταλλευτεί όλες τις επιδοτήσεις που προσφέρονται από τον νέο αναπτυξιακό νόμο της κυβέρνησης. Στο Βέλγιο, η Greenwell είναι ένα μικρό (8 ατόμων) τεχνικό γραφείο που ειδικεύεται σε διαχείριση έργων βαριάς κατασκευαστικής βιομηχανίας, όπως τα πετροχημικά. Πρόσφατα επεκτείνεται και σε έργα γκολφ.
Πριν 3 με 4 χρόνια αρχίσαμε να σκεφτόμαστε για το γκολφ επίσης γιατί μας αρέσει να παίζουμε γκολφ, λέει ο Johan Vandeweghe, γενικός διευθυντής της Greenwell. Στο Βέλγιο βοηθούμε τους ανθρώπους να φτιάχνουν γήπεδα γκολφ. Στο Βέλγιο, τα γήπεδα γκολφ δεν είναι για τουρίστες, αλλά κλαμπ για μέλη.
Βρήκαμε τους ανθρώπους που ήθελαν να επενδύσουν σ’ αυτό το πράγμα (το Ελληνικό θέρετρο γκολφ). Είναι άνθρωποι που κατέχουν μεγάλες εταιρείες που θέλουν να επενδύσουν τα χρήματα τους. Η Greenwell έψαχνε για μια τοποθεσία για 3 χρόνια. Πρέπει να είσαι τρελός Βέλγος για να το κάνεις αυτό, λέει ο Johan Vandeweghe.
Όταν η εταιρεία ήρθε στην Ελλάδα για πρώτη φορά προσέγγισε το ΕΛΚΕ ελπίζοντας να εξασφαλίσει ένα ασφαλές κατάλληλο μέρος. Αυτοί είπαν πήγαινε και βρες ένα και, αν βρεις, έλα σ’ εμάς. Προσπαθήσαμε να τους εξηγήσουμε ότι, αν θέλεις να προσελκύσεις επενδυτές αλλά δεν μπορείς να προσφέρεις τίποτα, αν δεν τους εξυπηρετήσεις καλά, τότε αυτοί απλά φεύγουν. Τρέχουν στην Κροατία, Βουλγαρία ή Τουρκία.
Το πρόβλημα είναι ότι, αν βρεις μεγάλα κομμάτια γης, η απόδειξη ιδιοκτησίας είναι πολύ δύσκολη. Επίσης, η απόδειξη ότι δεν είναι δάσος είναι επίσης δύσκολη αρκετές φορές.
Τον Δεκέμβριο ο Vandeweghe είπε ότι ήλπιζε να έχει το συμβόλαιο για την ενοικίαση της γης στο Τυμπάκι μέχρι το τέλος Ιανουαρίου (σημ.: υποθέτω του 2006). Όταν επικοινωνήσαμε το τέλος Φεβρουαρίου, είπε ότι αυτό δεν είχε συμβεί ακόμα. Είχαν καθυστέρηση λόγω των τοπικών πολιτικών παραγόντων. Είναι ο Ελληνικός τρόπος. Αν είπαν τέλος Ιανουαρίου, πρέπει να υπολογίσεις άλλο ένα μήνα για σιγουριά. Έτσι δουλεύουν τα πράγματα εδώ.
Η Greenwell έκανε διαδικασίες για να ιδρύσει μια θυγατρική, την Greenwell (Greece) SA. Τον Δεκέμβριο, ο Vandeweghe είχε πει ότι ανέμενε αυτό να συμβεί στις αρχές του 2006. Στο τέλος του Φεβρουαρίου του 2006 τα χαρτιά για την ίδρυση της θυγατρικής ήταν ακόμα στα δικαστήρια και περίμεναν έγκριση. Είχε υπάρξει ένα μικρό πρόβλημα. Εσείς (οι υπεύθυνοι της εταιρείας) χρειάζεστε διεθνή διαβατήρια. Δεν τα έχουμε πια στο Βέλγιο. Έτσι όποιος είχε εμπλακεί έπρεπε να βγάλει διεθνή διαβατήρια. Αυτό μας πήρε άλλες τρεις εβδομάδες. Αλλά κοντεύουμε να τελειώσουμε.
Η γη στα Μάταλα είναι θαμνώδης αλλά οι γραφειοκράτες ήθελαν να την κηρύξουν δάσος. Είχαμε μεγάλη βοήθεια από τον κ. Δούκα και το γραφείο του πρωθυπουργού. Μας βοήθησαν να απαλλαγούμε από το πρόβλημα. Οι λόγοι ήταν εντελώς προφανείς. Τίποτα δεν ζει σ’ αυτή τη γη.
Ακόμα το να πεισθούν οι τοπικοί φορείς ότι η κατασκευή του θερέτρου ήταν επιθυμητή ήταν μια άσκηση υπομονής λέει ο Vandeweghe. Ποτέ δεν είχαν θέρετρα τέτοιου είδους πριν. Είναι πρώτη φορά που κάνουν κάτι τέτοιο. Μπορώ να καταλάβω ότι τους είναι δύσκολο, έτσι προσπαθούμε να τους βοηθήσουμε με εξηγήσεις πώς γίνονται τα πράγματα σε άλλες χώρες.
Είναι πραγματικά ανοικτοί σ’ αυτή την πληροφορία. Θέλουν να βελτιωθούν και να προχωρήσουν μ’ αυτό το πράγμα. Σε επίπεδο υπουργείου, σε ακούνε όταν ρωτάς διάφορα.
Οι άνθρωποι στον Δήμο δεν έχουν καμιά ιδέα απολύτως διότι, όταν είναι ένας τυπικός δήμος, υπάρχουν μερικά ξενοδοχεία που δεν είναι ούτε 2 αστέρων, ούτε ενός αστέρος πιθανόν. Δεν είναι πραγματικά μέσα σε τέτοια πράγματα. Είναι εντελώς νέο για την κυβέρνηση, έτσι είναι σίγουρα πολύ νέο για τους κατοίκους του δήμου. Έτσι προσπαθούμε να ενώσουμε αυτά τα δύο επίσης, κάτι που δεν είναι πάντα εύκολο.
Τα Μάταλα, που ήταν περίφημα από την αρχαιότητα για τους βράχους τους με τις σπηλιές και τις παραλίες, έχει το δυναμικό να γίνει μια ωραία πόλη. Αλλά χάλασε το 1960 αφού έγινε άντρο Χίπις που ζούσαν στις σπηλιές και κατέρρευσε από τότε. Θα προσπαθήσουμε να το αλλάξουμε αυτό ενόσω θα προχωρά η κατασκευή, λέει ο Vandeweghe. Ξέρουμε ότι υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που θέλουν πραγματικά να σηκώσουν το επίπεδο, να έχουν καλά εστιατόρια, ωραία μπαρ, ωραία μαγαζιά. Νομίζουμε ότι θα δουλέψει.
Αναφέρει το παράδειγμα του θέρετρου Gloria Golf Resort στο Belek της Antalya στην Τουρκία. Είναι ένα υπέροχο θέρετρο και είναι γεμάτο σχεδόν 350 μέρες το χρόνο. Αλλά έξω από το θέρετρο, δεν υπάρχει τίποτα. Πρέπει να οδηγήσεις 30 λεπτά για να βρεις την πρώτη πόλη. Αλλά λειτουργεί πολύ καλά.
Ο Vandeweghe λέει ότι η ανάπτυξη του έργου σε φάσεις, κάνοντας πρώτα το γήπεδο γκολφ, το ξενοδοχείο και το εμπορικό συγκρότημα με λίγα μόνο σπίτια είναι συνέπεια της υφιστάμενης πολεοδομικής νομοθεσίας.
Ο κανόνας του 35% σημαίνει ότι πρέπει να κτίσεις ένα τεράστιο ξενοδοχείο αν θέλεις να κτίσεις κάτι επί τόπου. Αυτό που θέλουμε να κάνουμε στην πρώτη φάση είναι αν κτίσουμε 50-100 σπίτια και μετά, αφού πουληθούν, να χρησιμοποιήσουμε τα χρήματα να αρχίσουμε αμέσως τη δεύτερη φάση. Πάντως, θα βγάλουμε τις άδειες για όλες τις φάσεις μαζί.
Λέει ότι ελπίζει να αρχίσει τη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων αυτό το μήνα (Μάρτιο 2006;) και να έχει μια ολοκληρωμένη μελέτη με τα τελικά σχέδια και τις άδειες στα μέσα του 2007. Εκτιμά ότι θα πάρει άλλο 1 ½ με 2 χρόνια για να ολοκληρωθεί η πρώτη φάση, δηλαδή, έναρξη τέλος του 2008 με μέσα του 2009, κάπου 7 χρόνια αφότου έγιναν οι πρώτες διερευνητικές μελέτες.
Δεν δίνει χρονικό ορίζοντα για τη δεύτερη φάση, που συνεπάγεται, αν και δεν το λέει, ότι θα εξαρτηθεί από το αν αλλάξει η πολεοδομική νομοθεσία.
Κάποιοι νόμιζαν ότι ο κανόνας του 35% δεν μπορούσε να εφαρμοστεί. Μπορεί να εφαρμοσθεί αλλά η κυβέρνηση θέλει να τον αλλάξει όσο γίνεται πιο γρήγορα. Αυτό καταλαβαίνουμε. Αυτό λένε τα υπουργεία. Αλλά θέλουν κάποια πληροφόρηση από θέρετρα σε άλλες χώρες για να δουν αν αυτό που προτείνουν είναι σωστό. Μας ρώτησαν αν μπορούμε να γράψουμε πως γίνονται αυτά έξω και ελέγχουν όλα αυτά με αυτά που έχουν στο μυαλό τους.
Ο Vandeweghe ισχυρίζεται ότι δεν είναι υπέρ της εντατικής ανάπτυξης. Δεν μιλώ εναντίον της δουλειάς μου αλλά ένα έργο πρέπει να αντιμετωπιστεί καλά. Πρέπει να είναι τίμιο απέναντι στο περιβάλλον. Αν πας στην Ισπανία δεν μπορείς να δεις πια το γήπεδο γκολφ γιατί υπάρχουν διαμερίσματα τριγύρω του. Όταν πάω στην Ισπανία, καμιά φορά κλείνω τα μάτια μου γιατί πιστεύω ότι όλα είναι ένα μπάχαλο.
Αν όλα τα γήπεδα γκολφ που προτείνονται για την Κρήτη κατασκευασθούν (Χερσόνησος, Τίλυσος, Κάβο Σίδερο) ο Vandeweghe βλέπει τη δυνατότητα του νησιού να γίνει προορισμός γκολφ. Αλλά ακόμα και τότε, όλα αυτά τα γήπεδα είναι σε μεγάλες αποστάσεις μεταξύ τους σε δύσκολους δρόμους και δεν είναι εύκολο για ένα παίκτη αν έχει σταματήσει στη 19η τρύπα γύρω του.
Αυτός είναι ένας λόγος που κατασκευάζουμε ένα γήπεδο 27 οπών ώστε κάποιος να έχει ένα ποικίλο παιχνίδι. Αν μείνεις μια εβδομάδα μπορείς να παίξεις στο γήπεδο Α, Β ή Γ. Θα μας επιτρέψει στη χαμηλή περίοδο να κλείσουμε 9 τρύπες για μια βδομάδα περίπου για να κάνουμε συντήρηση. Επίσης ελπίζουμε να συμπιέσουμε ένα γήπεδο 9 οπών για να επιτρέψουμε σε αρχάριους να αποκτήσουν μια γεύση του γκολφ.
Ο Vandeweghe αναγνωρίζει ότι κάνοντας το έργο χωρίς επιπλέον κατοικίες είναι μεγάλο ρίσκο αλλά λέει ότι οι επενδυτές είναι διατεθειμένοι να το πάρουν. Λέει ότι το τρέχον σχέδιο είναι να διατηρήσουν την ιδιοκτησία του ξενοδοχείου και του συνεδριακού κέντρου αλλά να το δώσουν σε επαγγελματίες διαχειριστές. Το γήπεδο γκολφ θα δοθεί σε ξένους.
Ο Vandeweghe λέει ότι όταν κτισθούν οι κατοικίες θα πουληθούν πιθανά άμεσα. Η χρονομεριστική μίσθωση, λέει, πριν πολλά χρόνια είχε κακό όνομα. Επίσης επισκέφθηκε το Aphrodite Hills στην Κύπρο και το άτομο που ήταν υπεύθυνος για την κτηματαγορά εκεί είπε ότι κάναμε λάθος με το να εφαρμόσουμε τη χρονομεριστική μίσθωση τόσο γρήγορα και αυτό είχε επιπτώσεις στις πωλήσεις των βιλών. Οι άνθρωποι είπαν γιατί να αγοράσουμε βίλα αφού μπορούμε να κάνουμε χρονομεριστική μίσθωση.
Είπαν ότι αν ήμασταν εσείς δεν θα το αρχίζαμε άμεσα. Αν, μετά από 1-2 χρόνια, η πώληση των κατοικιών πάει καλά, μπορείς να θεωρήσεις να κάνεις κάτι σαν κι αυτό. Έχουμε χώρο γι’ αυτό. Αλλά δεν είμαστε εντελώς σίγουροι. Ακόμα το σκεφτόμαστε το ζήτημα.
Ο Vandeweghe λέει ότι αν το πρώτο έργο πάει καλά, η Greenwell ελπίζει να έχει καθιερώσει τα διαπιστευτήρια της και να προχωρήσει σε παρόμοιες επενδύσεις.
Θέλουμε πραγματικά να το κάνουμε αυτό το πράγμα και πιστεύουμε πολύ ότι η Ελλάδα είναι μια μεγάλη ευκαιρία. Αλλά πρέπει να τους δώσουμε χρόνο να αλλάξουν τους νόμους τους και να πείσουμε τους Έλληνες ότι δεν είναι κακό πράγμα. Είναι καλό πράγμα.
